Рынок недвижимости в Минске переживает не самую активную весну: количество сделок снижается, но цены продолжают уверенно расти. Эксперты говорят о дефиците доступного жилья, особенно однокомнатных квартир, и смещении спроса в сторону вторички и пригорода.
Люди стали чаще присматриваться к жилью на вторичном рынке
В марте этого года количество сделок оказалось меньше, чем в том же месяце прошлого: 1540 в этом против 1810 в 2023-м. При этом цены на квадратные метры продолжают расти, рассказал основатель группы компаний «Твоя столица. Недвижимость» Владимир Давидович в новом выпуске подкаста «Куфар. Недвижимость».
При этом эксперт считает, что «тренды пошли в сторону вторички», потому что во многих случаях это оказывается выгоднее.
— Вторичный рынок более динамичен, чем первичный, во всяком случае у нас в Минске. Потому что основную погоду делают три крупных застройщика, — добавляет Владимир Давидович и уточняет, что даже несмотря на то, что в прошлом году активно раскупалось не новое жилье, там постоянно появляются новые предложения.
Что касается перспектив рынка, то многое будет зависеть от ситуации с иностранными валютами (долларом и российским рублем), а также от кредитных ставок.
— Если все останется так, как есть, на рынке недвижимости, скорее всего, будет плато ценовое. Средняя температура по больнице может туда-сюда плавать. Но это в первую очередь будет зависеть от структуры. Потому что дешевых объектов стало меньше, и цены на них уже выросли достаточно. Тут ресурс роста исчерпан. В прошлом году, собственно, был такой перекос, что премиум сегмент отставал в росте (за год он только на 6% подорожал). Сейчас он будет догонять. И за счет этого мы можем видеть средний рост цен.
Рынок столкнулся с новой реальностью
Заметный спад количества сделок подтвердил также замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев. В апреле их было на 200 меньше, чем в марте.
Тем не менее цены на квартиры продолжают расти: +1,5% за месяц, +15% за год. Особенно востребованы готовые к проживанию квартиры — они дороже, но позволяют избежать вложений в ремонт.
— Интересно получается, что сделок становится меньше, но цены на жилье продолжают расти. Мы посчитали, что за апрель они прибавили 1,5% по отношению к марту. Конечно, тут нужно отметить, что повышение могут себе позволить собственники более ухоженных квартир. В то время как требующие значительного ремонта квартиры показывают по ценам небольшой, но все же минус, — заметил эксперт.
На рынке наблюдается дефицит однокомнатных квартир и жилья с хорошим ремонтом. Спрос остается высоким, но предложение уменьшается, особенно в бюджетном сегменте. Многие сделки проходят еще до появления объявлений. Молодые покупатели отдают предпочтение новостройкам и районам с развитой инфраструктурой, в то время как центр города теряет популярность.
Средняя цена «квадрата» в Минске выросла до 1680 долларов, и многие, не выдержав цен, уходят в пригороды — Заславль, Колодищи, Боровляны. Растет и средний размер ипотечного кредита — с 112 до 131 тысячи рублей за год.
Эксперты считают, что спрос останется на текущем уровне, но риски инвестирования в жилье увеличиваются. Быстрого снижения цен ждать не стоит, но возможна постепенная коррекция. На фоне валютных колебаний и роста цен покупатели все чаще ищут надежные варианты — как по стоимости, так и по качеству жилья.
Цены на однушки бьют рекорды
По данным управляющего Greenman Realty Group Александра Гринмана, апрель не оправдал оптимистичных ожиданий — в отличие от прежних лет, когда этот месяц демонстрировал рекордные продажи, в этом году таких результатов достичь не удалось.
Основная причина — острый дефицит однокомнатных квартир. Если такие объекты и попадаются, то стоят они рекордно дорого — на максимумах за 10−12 лет. Это автоматически подталкивает вверх цены на двух- и трехкомнатное жилье.
Собственники видят, что однушки почти сравнялись в цене с двушками, и начинают повышать цены на свои квартиры. Однако такая стратегия не помогает ускорить продажу.
Например, еще пару лет назад трешки с базовой отделкой в домах после 2000 года можно было купить значительно дешевле 100 тыс. долларов. — и даже с ремонтом. Сейчас же такие квартиры выставляются минимум за 100 тыс.
